Die Immobilienseite

Hier befassen wir uns mit dem nicht unbedingt immer beliebten Thema der Immobilien, Vermietung, Bebauung, Objekt-Planung und Renditeberechnung.

Dazu haben wir übrigens eine außergewöhnliche, einfache aber effiziente Software entwickelt, die wir hier noch zur Verfügung stellen. Probleme der Mieter und Wohnungssuche, auch die Rechte und Pflichten, sind Schwerpunkt in einer Zeit, in welcher mit Billigung der Politiker immer mehr Vermieter glauben, ein gutes Einkommen ohne Arbeit, nur durch Vermietung, erzielen zu können.

Wir glauben, dass unsere früheren Erfahrungen über lange Jahre, als Immobilienmakler und Immobilenkaufmann, uns das ermöglichen.

  

Die von uns und unserem Softwarepartner entwickelte Software:

Hier klicken, danach auf Ihrem Bildschirm ganz unten links die jetzt angezeigte Worddatei anklicken:  Bild Objekt Danziger Str. (Immo Software)

 

Bedienung nur per Maus, mit Klicks und Schieber, auf nur einer Bildschirmseite. Ziel: End-Rendite, Mieterwartung, möglicher Verkaufpreis, Verzinsung, mögliche Kosten, verschiedene und gesamte Investitionen. Jeder einzelne der vielen Posten wird nicht kompliziert vom Benutzer errechnet, sondern – in Relation aller Einzelfaktoren und deren Größen, Kosten und Gewinne – jeweils fertig selbständig berechnet und genau beziffert angezeigt. Relevante wichtige Posten und Daten sind in DIN 276/277 ausgewiesen.

GFZ, BGF, GRZ, Geschosse, Deckenhöhen, Keller, anteilige Baukosten, Außenanlagen, Finanzierung und Renditemultiplikator, Verzinsung für Wertsteigerungen, gewünschte Mieten und andere wichtige Faktoren einschließlich Nebenkosten sind rechnerisch logisch untereinander gekoppelt. Ändert sich einer der Werte, werden alle anderen automatisch angepasst. Alle so intern berechneten Ergebnisse können gespeichert übersichtlich ausgedruckt werden.

Auf drei Seiten werden so übersichtlich die errechneten und zugrundeliegenden Werte im einzelnen dargestellt:

– Berechnung der Flächen

– Berechnung Bruttorauminhalte (BRI)

– Überblick der einzelnen Kostengruppen

– Komplett-Zusammenfassung,

– Erlöse aus Vermietung und Verkauf

*Legende der Bezeichnungen

Die Bearbeitung wird bequem per Maus nur auf der Bildschirmanzeige vorgenommen.

Investoren, die damit schon einmal einfach und schnell, auch an der Baustelle auf dem Laptop, kurz und präzise ein Projekt schnell vorab berechnet haben, werden nie wieder auf diese super einfach gewinnbringende Software verzichten wollen.

Die angezeigten DM-Werte müssen hinsichtlich Euro-Angabe nicht umgerechnet werden. Bestimmte voreingestellte Preise sind ja individuell zu verändern, je nach Wunsch.

Für DM gilt dann lediglich Euro. Die Software kann preiswert bezogen werden; eine nur in der Grundstücksgröße und im Grundstückspreis eingeschränkte, voll funktionsfähige, Version steht, auch als Demo für die großen Werte in der Vollversion, ebenfalls zur Verfügung. Bei Interesse bitten wir um individuellen Kontakt. Anfragen bitte per Email.

 

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Mieten, Preise, Vermieter contra Mieter, Verkäufer und Käufer

Immobilien-Objekte der Begierde und der Verzweiflung – Gesetze, Behörden, kalte Heizungen und unerwünschte Beschallung:

Die Bandbreite ist riesig, verwirrend und unübersichtlich.

Wir werden hier nach und nach gemeinsam Interessantes aus der Branche zusammentragen und vorstellen.

Hinweis: Wir können und dürfen natürlich keinerlei rechtliche oder steuerliche Beratung im Zusammenhang mit den Themen geben.

 

Es können jedoch fachliche und sachliche sowie allgemein interessierende Fragen gestellt und entsprechende Kommentare verfasst werden. Damit werden schon viele Fragen beantwortet werden. Wir werden auch entsprechende Quellen benennen, die ebenfalls sehr nützliche Hinweise und Fakten bieten.

 

Leidige Heizung – Vermieter mögen es warm – und was ist mit den Mietern?

Auch Mietervereine haben nichts an der Tatsache geändert, dass der Gesetzgeber, wenn es hart auf hart kommt, den Mietern zumuten kann, Sommers und Winters bei windigen und ziehenden knappen 19 bis 20 Grad Celsius im Zimmer zu sitzen, oder schlimmer. Es kommt vor, dass sich sogar oder gerade außerhalb der Winterperiode Zimmer nicht ausreichend erwärmen und die Temperatur wegen übermäßiger Deckenhöhe oder/und mangelnder Sonneneinstrahlung bei kellerhaften 18 bis 20 Grad verharren, während draußen sommerliche Wärme herrscht.

In die Länge gezogene, schlecht gedämmte und/oder sehr hohe – mitunter kommen alle Varianten vor – Wohnräume, auch wenn sie an der Südseite ein Fenster oder auch eine Terrassentür aufweisen, sonst jedoch wie ein Bunker vom Tageslicht und der Sonne abgeschottet sind, können somit sogar im Sommer für Mieter unerträglich kalt sein.

Im Winter kann es schon mal wegen dieser und anderer unzulänglichen Bauweisen oder Heizungsmängel 19-18 Grad oder noch weniger werden, ohne dass sich außer dem betroffenen Mieter eine Menschenseele dafür interessiert.

Wenn im Winter (oder auch in einem kalten Sommer) knapp über dem Fußboden und noch höher das Thermometer bei aufgedrehten Heizkörpern und großen, hohen Wänden in einem Altbau im Parterre mit dicken Mauern gerade mal ganze 19-20 Grad anzeigt werden, ist wohl auch anzuraten, Füße und Beine einzupacken. Doch wenn um 23 Uhr die Heizanlage dann fast völlig herunter fährt, hilft wohl nur noch, sich ins Bett unter Decken zu vergraben. Mit jedem Grad nach oben über die obligatorischen 20 Grad schnellen aber laut Fachleuten auch die Kosten in die Höhe. Die real mindestens erforderlichen 22 Grad, die jederzeit einzustellen jedem Mieter überlassen sein müsste, sollen danach etwa 20 % Mehrkosten verursachen.

Damit ist es nicht getan. Solche kalten, Wohnungen verschlingen bereits schon Unsummen von Heizkosten, wenn die Heizungen auch nur ansatzweise vorsichtig aufgedreht werden.

Ob Mieter für solche übermäßige Kosten durch zwangsweise voll genutzte Heizungen aufkommen wollen oder nicht – per Gesetz haben sie gar keine Wahl, solange die Heizkörper bei vollem Aufdrehen die Wohnung „ausreichend“ erwärmen. Denn es kommt nicht, so das Gesetz, darauf an, wie tief der Mieter dafür in die Tasche greifen muss. Der Vermieter muss die Heizkörper weder umsetzen noch die Lage verändern, wenn die ursprüngliche Anbringung an falschen Stellen erfolgte, und dadurch die Heizleistung vermindert wird. Das Ganze ist wieder mal unlogisch und verstößt gegen alle Vernunft, nur nicht gegen das Gesetz. Denkmalgeschützte Altbauten dieser Art brauchen nicht einmal die sonst für neue Mietverträge inzwischen obligatorischen Nachweise der Heizwerte, wenn Wohnungen hier neu vermietet werden.

Kultur der Wohlhabenden?

Eine andere Wahl, als zu frieren, um die hohen Kosten zu sparen, hat der Mieter nach dem Einzug in solche Wohnungen kaum mehr, und Warmhalteratschläge, wie sich warm anzuziehen,Türen zu schließen und Kerzen anzuzünden, klingen wie Hohn.

Welche Heizanlage auch immer: Es sollte jedem selbst überlassen sein, sich bei Bedarf mit wenigsten 22-23 Grad zumindest in Wohnräumen, Küche und Bad zu versorgen, und zwar ohne horrende Mehrkosten. Wenn das im Bad und der Küche nicht möglich ist und irgendwann sogar Schimmel keimt, nützt auch kein regelmäßiges Lüften, so fachmännisch es auch gemacht wird. Bei Schimmel-Problemen versuchen viele Vermieter sich genau damit – schlechtes Lüften durch den Mieter -herauszureden.

 

Nachstehende Empfehlungen gelten für Mietvereinbarungen, die in der Absicht auf Dauer und Ernsthaftigkeit geschlossen werden sollen.

Für den ernsthaften Vermieter sind notorische Nörgler, Besserwisser und Mietnomaden das Grundproblem. Im Schadensfall wird er finanziell und nervlich hier meist immer den Kürzeren ziehen, mit finanziellen Einbußen.

Umso mehr sollte er sich seinen Mietinteressenten recht genau ansehen, und neben aussagefähige Selbstauskunft dessen Verhältnisse (durchaus auch durch Schufaauskunft), sein Auftreten, Zusicherungen, Hintergründe und nebenbei erwähnte Ansichten prüfen und durchdenken. Eine Schufaauskunft braucht nicht immer trotz negativer Merkmale ein Ablehnungsgrund sein, sie sollte eigentlich immer im Zusammenhang mit anderen Fakten und Feststellungen stehen. Leider halten viele Vermieter, besonders große Hausverwaltungen, es nicht so.

Ich halte es für falsch, die Rechte eines Mieters aus Sicherheits-und Profitgründen einfach zu beschneiden, wie es einige Anwälte und Vermietervertreter gern möchten. Besser wäre, in bestimmten Fällen – wie oben genannt – einige gesetzliche Regelungen zu erweitern, und die verursachten Schäden nicht nach dem Motto: „Wo nichts ist, kann nichts geholt werden“, allein dem Vermieter auf Dauer einfach aufzubürden.

Hier sollte spürbar härter durchgegriffen werden, unabhängig davon, ob es sich um finanzielle oder durch nervliche Belastung entstandene gesundheitliche Schäden handelt. Den gesetzlichen Kündigungsschutz der Mieter aber aufzuweichen oder gar abzuschaffen, wäre allerdings völlig falsch, und würde letztlich zu unübersehbaren sozialen Problemen, zu steigender Armut und persönliches Elend, zu großen Ungerechtigkeiten und weiterer Lohnabhängigkeit führen – bei ohnehin steigenden Mieten und stagnierenden Löhnen.

Mietwucher und Gettobildung, weiterer Staatsverdruß und weitere Spaltung der Gesellschaft in arm und reich wären nur einige der Folgen. Von der ohnehin bereits überstrapazierten sozialen Gerechtigkeit könnte man überhaupt nicht mehr reden. Letztlich träfe es aber irgendwann, wenn der Bogen überspannt wäre, auch die Vermieter hart.

Dem normalen Mieter wird es ohnehin oft schwer genug gemacht, etwa, wenn er nur als zahlender „Untermieter“ angesehen wird – ohne besondere Rechte, dafür aber mit viel, dem Vermieter am Herzen liegenden, Pflichten. Im schlimmsten Fall wird sich der Mieter eine neue Wohnung suchen – suchen müssen. Diese Alternative kann ihm rechtzeitig angeraten werden, sofern möglich. Sonst kann es hart werden und schlimm enden.

 

Von Anfang an sollten die Regeln und Vereinbarungen vertraglich so eindeutig sein, dass es in den Hauptpunkten klare Fronten gibt – mit weitgehend eindeutiger Rechtslage.

Nur wenn festgelegte und selbstverständliche Rechte und Pflichten von beiden Seiten grundsätzlich eingehalten werden, was allerdings kein noch so ausgewogener, und überlegter Vertrag garantieren kann, werden beide Parteien mit einiger Sicherheit dauerhaft zufrieden sein und miteinander gut auskommen.

Von Mieter und Vermieter werden bestimmte Dinge, nicht selten übersehen oder nicht beachtet.

Etwa, vorab möglichst alle Punkte, Regeln, Pflichten, Wünsche und sachbezogenen Ansichten beider Parteien zu besprechen, auszuhandeln und klar schriftlich vertraglich festzuhalten. Schon dabei kann gleich am Anfang beiden Seiten klar werden, dass man sich vielleicht doch besser bereits jetzt Lebewohl sagt.

 

  1. Grundregel:

 

Je mehr man sich vor Vertragsabschluß kennenlernt, desto weniger kommt es später zu Streitigkeiten.

 

  1. Grundregel:

 

Ohne Zeitdruck alle Vereinbarungen durchgehen, die man vorher bereits in Ruhe und überlegt notiert hat. Beide Parteien müssen sich dafür konzentriert Zeit nehmen. „Schnell, wenig Zeit heute, das ist doch klar … etc.“ gilt nicht. Nicht darauf einlassen! Den Mut haben, die eigenen Ansichten, Bedenken und Wünsche gleich am Anfang (genau vorher durchdenken und sich notieren) komplett vorzubringen, zu besprechen, nicht auftauchende Unliebsamkeiten abwiegeln oder schönreden lassen: „Das müssen wir erst mal abwarten … mal sehen … können wir immer noch machen … , das war hier nie ein Problem … , – oder großsprecherische Worte wie:  … das brauchen wir doch nicht aufzuschreiben, hier gilt das gegebene Wort … seit 30 Jahren wird das hier so gemacht, sind die Anderen hier immer damit zufrieden…“

Äußerste Vorsicht sollte der Mietinteressent walten lassen, wenn aufgrund der Lage eines angemieteten Garten/Haus etwa die Zugänge oder mögliche – nicht vom Vermieter ausdrücklich angesprochene – Wegerechte vermutet werden können. Schnell ist die Katastrophe dann da, wenn plötzlich des öfteren andere Mieter oder sogar der Vermieter unvermutet über den angemieteten Garten stiefeln – ganz schlimm kann es werden, wenn ohne Wissen oder Zustimmung des Mieters in dessen Abwesenheit auf dem Gelände herumgewirtschaftet, pingelig aufgeräumt wird oder sogar chemische Substanzen in Gartenecken und auf Sträucher gespritzt werden (Der Mieter, Kinder und Haustiere befinden sich dann in Lebensgefahr). Von allergrößter Wichtigkeit ist, dass man im Ernstfall sofort handelt, gewisse Ängste, unangebrachte Vertrauensseligkeit und Schüchternheit überwindet, und das Maß an eigener Freundlichkeit dann nicht mehr übertreibt – aus vermeintlicher Rücksicht und einer Haltung passiven, gut gemeinten Abwartens.

Man riskiert sonst einen Dominoeffekt, der sich am Ende nicht mehr, wenn die Katastrophe erst einmal eingetreten ist, rückgängig machen lässt. Unverzüglich, doch nach ruhigem Abwägen und Durchdenken der Situation, sollte die jeweilige Person (bei weiteren Unklarheiten auch der Vermieter  – wenn es sich bei um ihn handelt) auf das unerwünschte Vorkommnis freundlich aber bestimmt angesprochen werden. Fragen ist legal.

Nicht einlassen darf man sich auf eine übereilte, überrumpelnde und unfreundliche Begegnung mit dem Gegenpart – bei einen unangekündigten, unvorbereiteten, sogar auch pöbelnden Besuch, mit plötzlichem Klingeln und Klopfen an der Haustür. Vermieden müssen Diskussionen zwischen Tür und Angel, vorschnelle scheinbare Klärung und nur mündliche Einigung.

Die Angelegenheit muss dringlichst geklärt und schriftlich neu fixiert werden (z. B. einzuhaltende Wegerechte), nur dann werden künftige Ärgernisse und auch Gefahren noch abgewehrt. Weitere Einmischungen jeglicher Art oder Eigenmächtigkeiten (etwa pingelige Vorschriften der Gartenpflege, Herumkommandieren oder sogar Handanlegen in Ihrem Mietobjekt sollten Sie auf jeden Fall sofort unterbinden.

Höflichkeit und Gelassenheit – schwer, und leicht hier gesagt – ist oberstes Gebot! Notfalls die Zusammenkunft freundlich aber bestimmt unterbrechen und vertagen, und alle Vorsichtsmaßnahmen – Sie sind ja nicht immer anwesend – unverzüglich einleiten! Nur so vermeiden Sie einen Domino – (Titanic) – Effekt unaufhaltsamer weiterer, manchmal schmerzlicher Geschehnisse, etwa, wenn Chemiegift gespritzt wird in Ihrer Abwesenheit, und Sie und Haustiere, sogar Kinder, dadurch gefährdet werden.

Scheuen darf man sich notfalls auch nicht, das Mietverhältnis schnellstmöglich wieder zu beenden, notfalls konsequent fristlos, trotz damit vielleicht zusammenhängender Schwierigkeiten. Wenn nötig, bei ernshaften zu erwartenden Gefahren, etc. ist es angebracht, Behörden oder Polizei einzuschalten, auch wenn dieser Schritt im Hinblick auf den vielleicht  zu erwartenden Mobbing sehr unangenehm ist. Besser, noch sicher schlimmere Sachen gleich zu unterbinden, als gar nicht bzw. zu spät zu reagieren oder am Ende hilflos den unabänderlichen Umständen ausgeliefert sein. Das kostet sicher Überwindung, die sich jedoch sehr auszahlt.

 

  1. Grundregel:

 

Grundsätzlich alle Vereinbarungen präzise formulieren und ebenso präzise schriftlich festhalten. Ausdrücklich Mißtrauen walten lassen bei hektischen, lediglich nuscheligen, mündlichen Aussagen und Versprechungen.

Schließlich: Da man hoffentlich nicht dazu gezwungen ist, den Vertrag noch am gleichen Tag der ersten Besprechung rechtsgültig abzuschließen, ist es sehr ratsam, einige Tage, zumindest eine Nacht, das Ganze auf sich wirken – „sacken“ zu lassen. Auffälligkeiten, gewisse Meinungsunterschiede und ein schlechtes Gefühl, verschiedene Abwägungen und bestimmte Vergleiche, vermeintliche Kleinigkeiten, deren bitterer Geschmack sich erst nach und nach einstellt, werden meist erst trotz erster Anzeichen nach dieser „Ruhephase“ realistisch und ernüchternd klar, und die spätere Katastrophe kann so noch abgewendet werden.

* wird fortgesetzt

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Streitigkeiten unter Nachbarn

+++in Arbeit

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Grundlegende Auskünfte und Nachweise, auf die ein Vermieter nicht verzichten sollte … / Grundsätzliches, was der Mieter vom Vermieter erwarten kann – wie steht es auch um seine Rechte und Belange?

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